Konzeptlose Anmietungsvorschläge der Verwaltung?

KonferenzraumAm 17. Dezember 2019 beschloss eine Mehrheit im Rat die Anmietung des noch zu errichtenden Business Center III im BraWoPark über 30 Jahre. Für die Anmietung wurden zwei Gründe genannt.

Die Nutzung während der ab 2023 beginnenden Sanierung des Rathaus-Neubaus und die Konzentration der Verwaltung nach Aufgabe von bis zu 16 dezentralen Standorten. Die Anmietung des Büroturms über 30 Jahre verursacht Mietkosten von ungefähr 64 Millionen Euro. Zusätzlich muss die Stadt Einbauten für rund 2. Millionen Euro finanzieren. Eine Vergleichsberechnung hatte ergeben, dass ein vergleichbarer Neubau rund 11. Mio. Euro günstiger gewesen wäre.

Der vereinbarte Mietpreis von 14 Euro pro Quadratmeter liegt um 51 Prozent über dem Durchschnittspreis bei Neuvermietungen von Büroräumen in Braunschweig. Dieser Preis steigt zukünftig im Rahmen des Verbraucherindex noch an.

Auch die Größe des Bürogebäudes übersteigt den Bedarf der Stadtverwaltung. Auf den angemieteten 12.731 Quadratmeter können 525 Arbeitsplätze untergebracht werden. Im gesamten Rathaus-Neubau gibt es nur 338 Arbeitsplätze.

Da die Sanierung des Rathaus-Neubaus nur einige wenige Jahre dauern kann, kann der einzige Grund für die Anmietung über 30 Jahre nur in der Unterbringung der Verwaltungseinheiten aus den 16 dezentralen Standorten bestehen. Konkrete Angaben wurden dazu in der Vorlage im Dezember 2019 allerdings nicht gemacht. Daran hat sich auch aktuell nichts geändert, obwohl verwaltungsintern bereits seit mindestens 2018 über dieses Thema gesprochen wird.

Dem Beschluss zum Vorteil der Volksbank, der auch weiterhin viele Fragen offen lässt, werden aktuell weitere, nicht nachvollziehbare Beschlussvorschläge der Verwaltung nachgereicht. Zu überhöhten Mietpreisen sollen die Ladenflächen Bohlweg 28 und Bohlweg 29 für 15 Jahre angemietet werden. Zur Begründung wird in den Vorlagen angeführt: „Die anzumietende Fläche kann unter Umständen auch als Reserve für die Lagerung von Baumaterialien im Hinblick auf die geplanten umfangreichen Sanierungsarbeiten des Rathauses Neubau genutzt werden.“ Da die Sanierung des Rathauses nur einige wenige Jahre dauern wird und zudem das gesamte Gebäude komplett freigezogen wird und daher mehr als genug Lagerfläche vorhanden ist, kann auch diese Anmietung nicht nachvollzogen werden. Aber möglicherweise geht es ja auch gar nicht um die Lagerung von Baumaterial, sondern um die Verdrängung von kleinen Läden mit preiswerten Angeboten. 

Vor diesem Hintergrund wird die Verwaltung gefragt:

  1. Welche konkreten Überlegungen wurden seit dem 17.12.2019 zur Aufgabe von einzelnen oder allen dezentralen Liegenschaften der Verwaltung angestellt?
  2. Welche konkreten Nutzungsüberlegungen gibt es für die nächsten 15 Jahre für die Ladenflächen am Bohlweg 28 und 29?
  3. Bis wann wird die Verwaltung verbindlich ein Konzept über die zukünftigen Standorte und Unterbringung der einzelnen Verwaltungseinheiten erstellen?

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Antwort der Verwaltung

Zu 1.)

Die Stadtverwaltung Braunschweig verfügt über 48 Verwaltungsstandorte mit einer Fläche von insgesamt ca. 96.777 m² Nettogrundfläche (NGF). Von den 48 Verwaltungsstandorten sind 28 angemietet (ca. 33.921 m² NGF). In den 48 Verwaltungsstandorten arbeiten ca. 2.096 Verwaltungsmitarbeiter-/innen. Der Flächenbedarf der Verwaltungseinheiten steigt zurzeit um ca. 2.000 m² NGF pro Jahr.

Durch die Anmietung des Business Center III können in Höhe dieser Mietfläche
(rd. 12.700 m²) ca. 1/3 der dezentralen Anmietungen reduziert werden. Mit diesem Schritt kann eines der wesentlichen Ziele des städtischen Portfoliomanagements umgesetzt werden, die Fülle der historisch gewachsenen Anmietungen deutlich zu reduzieren. Die Zersplitterung der Anmietungen, dies sich aus jeweils akuten, kleinteiligen Bedarfen sukzessive entwickelt hat, ermöglicht bisher keine Flexibilität auf sich verändernden Raumbedarfe, erschwert die verwaltungsübergreifende Kommunikation und ist in ihrer Heterogenität der Ausstattung nur bedingt zukunftsfähig.

Wie bereits berichtet, bietet sich durch die Anmietung des BC III die einmalige Chance, ergänzend zu den o. g. langfristigen Effekten, interimsweise zunächst den Rathaus-Neubau komplett leerzuziehen, um die dringend erforderliche Grundsanierung und Modernisierung des 1971 fertiggestellten Gebäudes effektiv und zügig durchführen zu können. Die Aufgabe von extern angemieteten Verwaltungsstandorten kann deshalb zum Großteil erst ab dem Jahr 2027 nach Wiedereinzug in den Rathausneubau erfolgen. Die sich ändernde Anforderungen an einzelne Verwaltungseinheiten und sich daraus stetig ergebende Flächenbedarfe, machen es, abgesehen von der Sicherstellung einer grundsätzlichen Machbarkeit, nicht sinnvoll, schon jetzt ein dezidiertes Umzugs- und Abmietungskonzept aufzustellen.

Zu 2.)

Seit langem existieren Überlegungen der Verwaltung, bei Gelegenheit Gewerbeflächen in der Rathauskolonnade langfristig anzumieten oder zu kaufen, um den kaum wahrnehmbaren Zugang zu den Verwaltungsetagen auszubauen und vor allem Verwaltungsservices bürgernah auf kurzem Wege anbieten zu können. Mit Anmietung der Flächen Bohlweg 28/29 besteht nun erstmalig die Chance, in direkter Nachbarschaft zum Verwaltungszugang entsprechende Spielräume zu erhalten.

Die Flächen Bohlweg 28/29 werden im Architekturwettbewerb für die Sanierung des Rathaus-Neubau berücksichtigt. Die genaue Nutzung wird sich entsprechend aus der Planungskonzeption und den Nutzungsüberlegungen des Wettbewerbssiegers ergeben.

Zu 3.)

Die Belegung des Business Center III mit Schwerpunkt Umwelt-, Stadtgrün-, Sport- und Hochbaudezernat sowie Fachbereich Schule ist bereits festlegt. Die Belegung des dann sanierten Rathauses orientiert sich an den bisher dort verorteten Organisationseinheiten. Die Strategie der Verwaltung sieht vor, ineffiziente kleinteilige Anmietungen abzumieten, um größere Verwaltungsstandorteinheiten zu bilden. Die Abmietung von Verwaltungsstandorten ist ein fortlaufender Prozess, der vor allem nach Beendigung der Rathaussanierung im
Jahr 2027 und unter Berücksichtigung bestehender Mietvertragslaufzeiten beginnen kann. Wie unter 1. erläutert, sind in diesem Prozess stetig über alle Jahre hinweg sich ergebende Raumbedarfe zu integrieren, so dass ein einzelner, abschließender Fixtermin einer Planung nicht gegeben ist.

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