Kein Mietspiegel ab Juli 2018?

Mieten SchlüsselAm 16.07.2014 ist der letzte qualifizierte Mietspiegel in Kraft getreten. Er ist gültig bis Juli 2018. Am 21.06.2016 wurde vom Rat die Neuerstellung eines qualifizierten Mietspiegels beschlossen (DS 16-02228). Dieser sollte bereits zum Ende des Jahres 2017 in Kraft treten. Gleichzeitig wurde die einmal zulässige Fortschreibung des qualifizierten Mietspiegels 2014 auf Grundlage des Verbraucherpreisindexes beschlossen.

Zu diesem Thema gibt es eine öffentliche Erklärung von Haus + Grund Braunschweig e.V. Dort heißt es, dass der vom Institut Analyse & Konzepte erstellte Mietspiegel 2018, dem Verein Haus + Grund bereits am 29.03.2018 vorgestellt wurde. Da der Mietspiegel 2018 eine nach Ansicht von Haus + Grund viel zu geringe Mietsteigerung vorsähe (1 – 2%), soll vom Vorstand von Haus + Grund am 10.04.2018 der folgende Beschluss gefasst worden sein: „Der Vorstand des Vereins Haus + Grund Braunschweig e.V. stimmt dem Entwurf des Mietspiegels 2018 für die Stadt Braunschweig in der von dem Institut Analyse & Konzepte vorgelegten Fassung vom 29.03.2018 nicht zu.“

Vor diesem Hintergrund wird die Verwaltung gefragt:

  1. Ist es tatsächlich so, dass es ab Juli 2018 keinen gültigen Mietspiegel für Braunschweig gibt?
  2. Warum wurde der Ratsbeschluss über die Erstellung eines Mietspiegels in 2017 nicht umgesetzt und der Rat über die Nichtumsetzung noch nicht einmal informiert?
  3. Welche weiteren Schritte plant die Verwaltung, um zu einem neuen Mietspiegel zu kommen?

LinieAntwort der Verwaltung:

In der Stadt Braunschweig ist es bewährte Praxis, dass der Mietspiegel im Zusammenwirken der wichtigsten Akteure auf dem Wohnungsmarkt erstellt wird.

So haben sich seit Juni 2017 in mehreren Sitzungen Vertreter von Mieterverein, Verein Haus + Grund, der Arbeitsgemeinschaft der Wohnungswirtschaft und der Stadtverwaltung zur Neuerhebung des Mietspiegels 2018 abgestimmt. Aus mehreren Angeboten wurde in Absprache mit allen Beteiligten das Institut Analyse & Konzepte für die Bearbeitung ausgewählt. Die Befragung von Mietern und Vermietern erfolgte bis zum Januar 2018. Das Institut Analyse & Konzepte hat die Ergebnisse der Befragung den Beteiligten am 29.03.2018 vorgestellt.

Mit Ausnahme des Vereins Haus + Grund haben alle Beteiligten ihre Zustimmung zu den Ergebnissen für den neuen Mietspiegel erklärt. Am 19. April 2018 erreichte die Verwaltung die schriftliche Mitteilung, dass der Verein Haus + Grund überzeugt ist, dass der Entwurf die tatsächlichen Mietwerte in Braunschweig nicht abbilde. Die Verwaltung hat daraufhin umgehend die Überprüfung der vorgebrachten Bedenken und Überlegungen veranlasst.

Dies vorausgeschickt, beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Zu Frage 1:

Nein, für Braunschweig besteht auch nach dem 30. Juni ein gültiger Mietspiegel. Der Mietspiegel 2016 gilt allerdings nur bis zum 30. Juni 2018 als qualifizierter Mietspiegel. Danach wird der Mietspiegel 2016 zum einfachen Mietspiegel.

Der Mietspiegel stellt eine zusammenfassende Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten zu einem bestimmten Stichtag dar.

Das Gesetz (BGB) differenziert zwischen dem einfachen Mietspiegel und dem qualifizierten Mietspiegel. Im Unterschied zum einfachen Mietspiegel sind die Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel insoweit höher, als dass der qualifizierte Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundsätzen zu erstellen ist. So sollen die angewandten Ermittlungsmethoden sowohl dokumentiert als auch nachvollziehbar und überprüfbar sein. Auch im Hinblick auf die Aktualität der Angaben stellt der Gesetzgeber an den qualifizierten Mietspiegel gesteigerte Bedingungen.

Der BGH hat in seinem Urteil vom 16. Juni 2010, VIII ZR 99/09, DWW 2010, S. 373, dem einfachen Mietspiegel den Rücken gestärkt und weist darauf hin, dass auch ein einacher Mietspiegel durchaus alleinige Grundlage der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein kann. Ich zitiere aus einem Kommentar zum Wohnungsbaurecht, Wohnungsrecht und Mietrecht, Fischer-Dieskau, Pergande, Schwender:

„Dem qualifizierten Mietspiegel kommt gemäß § 558b Abs. 3 eine gesetzliche Vermutungswirkung zu, “dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben“. Nach BGH stellt der einfache Mietspiegel ein Indiz dafür dar, „dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben“. Schon die Gleichheit der Formulierungen zeigt, dass hier keine Unterscheidung mehr gemacht wird. Und: die Vermutung des qualifizierten Mietspiegels ist nach § 292 ZPO widerlegbar, die Indizwirkung des einfachen Mietspiegels ist es, wie der BGH ausführt, ebenfalls. Damit ist der einfache Mietspiegel im Ergebnis vom BGH dem qualifizierten Mietspiegel gleichgestellt worden. Letztlich verschwimmen die Grenzen des „Gewichts“ eines (trotz so bezeichneten ggf. nicht) qualifizierten gegenüber einem einfachen Mietspigel vollends durch einen Rückgriff auf § 287 ZPO.“ Zitat Ende.

Eine Unterbrechung der Rechtssicherheit wird es also nicht geben.

Zu Fragen 2 und 3.:

Der Rat der Stadt hat am 21. Juni 2016 einen vom Verwaltungsvorschlag abweichenden Beschluss mehrheitlich mit einer Enthaltung gefasst. Dieser beinhaltet, dass der neue Mietspiegel nicht Ende 2017, sondern am 1. Juli 2018 in Kraft treten soll.

Die Verwaltung hat in ihrer Zeitplanung für die Erstellung einen neuen Mietspiegels die erforderliche Gremienschiene berücksichtigt und die Beschlussvorlage für die Ratssitzung am 12. Juni 2018 angestrebt, so dass der Mietspiegel am 1. Juli 2018 hätte in Kraft treten können. Vor dem Hintergrund der aufgeworfenen Fragen der an der Aufstellung des Mietspiegels Beteiligten, sollte hier Sorgfalt vor Schnelligkeit gelten und eine geringfügige Verzögerung in Kauf genommen werden.

Die Verwaltung hat nochmals einige Fragen an den Gutachter gerichtet. Erste Antworten liegen bereits vor. Die Verwaltung wird mit Haus und Grund nochmals ein Gespräch führen und dem Ratsgremium schnellstmöglich einen Beschlussvorschlag unterbreiten.

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