Fragenkatalog - Anmietung von Büroraum im Business Center III im BraWoPark

BraWoPark1Mitte November wurden die Mandatsträger über die Pläne der Verwaltung, Büroräume im Business Center III des BraWo Parks zu mieten, informiert und bereits am 17. Dezember sollen sie im Rahmen der Ratssitzung darüber abstimmen. In diesem Zusammenhang hat die Linksfraktion einen umfassenden Fragenkatalog eingereicht:

 Da eine erhebliche Belastung der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Rathaus Neubau besteht:

  1. Warum wird nicht sofort ein Neubau für die 338 Arbeitsplätze auf einem geeigneten Grundstück errichtet?
  2. Wären das Harz-Heide-Gelände oder der Große Hof geeignete Grundstücke?
  3. Könnten diese Grundstücke sofort bebaut werden?
  4. Gibt es weitere geeignete Grundstücke? Wenn ja, welche?
  5. Wäre die Errichtung eines Gebäudes in modularer vorgefertigter Holzrahmenbauweise (wie Erweiterungsbaus der NO) möglich?
  6. Wenn ja, wie lange könnte das Gebäude genutzt werden und welche Kosten würden entstehen?
  7. Wenn nein, warum nicht?
  8. Seit wann ist dem jetzigen bzw. dem vorherigen Hauptverwaltungsbeamten bekannt, dass beim Rathaus-Neubau erhebliche Mängel in den Bereichen Heizung, Lüftung, Elektro und Baukonstruktion bestehen?
  9. Seit wann ist dem jetzigen bzw. dem vorherigen Hauptverwaltungsbeamten bekannt, dass die asbesthaltigen Baustoffe Schadstellen und Undichtigkeiten aufweisen?
  10. Welche Maßnahmen wurden nach Bekanntwerden der Schäden ergriffen?

Sanierung

  1. Warum sollen die Beschäftigten im Rathaus-Altbau deren Räume direkt an den Rathaus-Neubau angrenzen, in ihren Räumen verbleiben?
  2. Warum ist eine Sanierung von Teilbereichen des Rathaus-Neubaus nicht möglich? (Durch mehrere horizontale oder vertikale Teilungen des Neubaus entstehen Bereiche, die von den Baumaßnahmen weit entfernt sind.)

An- bzw. Abmietung

  1. Warum soll das Business Center III für 30 Jahre angemietet werden?
  2. Wie lange werden die Sanierungsmaßnahmen dauern?
  3. Warum soll nicht nur ein Teilbereich (ausreichend für 338 Arbeitsplätze) angemietet werden?
  4. Laut aktuellem Büromarktbericht stehen derzeit ca. 31.000 m² Bürofläche in Braunschweig leer. Im Business Center III sollen 12.731 m² angemietet werden. Warum kommt es nicht zur sofortigen Anmietungen der freien Flächen durch die Stadt?
  5. Welche der dezentralen eigenen Liegenschaften sollen verkauft werden?
  6. Bei welchen der dezentralen, angemieteten Liegenschaften soll der Mietvertrag gekündigt werden?
  7. Welche Probleme gibt es durch die dezentralen Standorte, die nicht durch digitale Entwicklungen gelöst werden können?

Kosten (nicht öffentlich)

  1. xxx
  2. xxx
  3. xxx
  4. xxx
  5. xxx

B-Plan / andere Mieter

Die Änderung des Bebauungsplanes, die den Bau des neuen Hochhauses ermöglichte, wurde vor 13 Monaten noch mit einer "der in letzter Zeit verstärkten Nachfrage nach Büroräumen im Stadtgebiet" begründet.

19-10438: "Aufgrund der hohen Nachfrage nach Büroräumen hatte die Volksbank im Dezember 2017 bei der Stadt einen Antrag auf Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ge­stellt. Das geltende Planungsrecht lässt in diesem Bereich nur eine Bebauung mit bis zu vier Vollgeschossen zu. Der neuen Bebauungskonzeption wurde zugestimmt, da sich die bauli­che Erweiterung sowohl in die Umgebung als auch in die lang- und mittelfristig angedachten baulichen Veränderungen im Umfeld des Hauptbahnhofes einfügt. "

18-09328: "Aufgrund der in letzter Zeit verstärkten Nachfrage nach Büroräumen im Stadtgebiet wurde, abweichend von dem ursprünglich viergeschossigen Konzept, ein Entwurf zur Aufstockung des Business-Center III entwickelt. Das derzeitige Konzept sieht – unter Erhalt des viergeschossigen ehemaligen Postgebäudes (Business-Center I) – zum Willy-Brandt-Platz die Fortsetzung des horizontalen viergeschossigen Riegels vor. Aus diesem entwickelt sich im rückwärtigen, zum Fachmarktzentrum orientierten Bereich, ein Bürohochhaus mit 18 Vollgeschossen."

  1. Seit wann verfolgt die Verwaltung den Plan, Räumlichkeiten im Business Center III anzumieten?
  2. Hat die Volksbank andere Mietinteressenten? Wenn ja, haben diese Interessenten ein belastbares Angebot (30 Jahre, xxx) abgeben? Wenn ja, wer?

Linie

Antwort der Verwaltung

Da eine erhebliche Belastung der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Rathaus Neubau besteht:

Zu 1.:

Es wird auf Os 19-11958 Abschnitt 3.2 verwiesen. Ein geeignetes und sofort mit einem Verwaltungsbau der erforderlichen Größe bebaubares Grundstück liegt nicht vor.

Zu 2.:

Es wird auf Os 19-11958 Abschnitt 3.2 verwiesen. Grundsätzlich wäre eine Errichtung eines Verwaltungsneubaus auf dem Harz & Heide Gelände an der Eisenbüttler Straße, dem letzten großen zusammenhängenden unbebauten innenstadtnahen Grundstück im städtischen Eigentum, baulich denkbar. Das Gelände des Großen Hofs wird derzeit noch von der HeleneEngelbrecht Schule genutzt und wäre erst mit Umzug der Schule in den vorgesehenen Neubau für eine generelle Neuordnung verfügbar.

Grundsätzlich sind beide Grundstücke nicht zeitnah mit einem Verwaltungsneubau der benötigten Größe bebaubar, da die derzeitigen Bebauungspläne keine derartige Nutzung vorsehen. Im Zuge der Untersuchungen zu Möglichkeiten der kurzfristigen Bereitstellung von Büroflächen wurden durch die Fachabteilungen der Verwaltung daher bereits grundsätzliche Standortsuchen und -analysen im Stadtgebiet durchgeführt, welche insbesondere auch die beiden vorgenannten städtischen Liegenschaften betrachteten. Bei einer derartigen Analyse geht es dabei nicht nur um die Grundstücksgröße und bauliche Machbarkeit, sondern insbesondere um die Kompatibilität mit städtebaulichen Entwicklungszielen im zu betrachtenden Stadtgebiet. Weiterhin ist der Nutzwert für die Verwaltung in Hinblick auf Lage und Zukunftsfähigkeit zu beurteilen. Im Ergebnis musste eingeschätzt werden, dass beide Grundstücke im benötigten Zeitraum nicht für eine Neubebauung zur Verfügung stehen werden.

Zu 3.:

Nein, siehe Antwort 2.

Zu 4.:

Weitere geeignete Grundstücke müssten im Rahmen einer umfassenden Standortsuche und - analyse gefunden werden. Sofort verfügbare und geeignete Grundstücke sind nicht im Liegenschaftsportfolio der Stadt Braunschweig vorhanden. Geeignete Angebote sonstiger Grundstückseigentümer liegen nicht vor.

Zu 5.:

Die modulare Holzrahmenbauweise ist für ein Verwaltungsgebäude der erforderlichen Größenordnung nicht geeignet. (siehe Antwort 7)

Zu 6.:

(Siehe Antwort 7)

Zu 7.:

Aufgrund der erforderlichen Nutzfläche ist bei ausreichend großem Grundstück mindestens von einem 5-6 geschossigen Gebäude auszugehen. Die statischen Anforderungen an ein solches Gebäude können durch vorgefertigte Holzrahmenbauelemente nicht erfüllt werden. Weiterhin müssen besondere Eigenschaften des Baustoffes Holz berücksichtigt werden, wie das Brandverhalten, die Schimmelpilz- und Ungezieferanfälligkeit, die stärkere Anfälligkeit gegen Witterung sowie die deutlich größer ausgeprägten Bauschadensbilder bei Feuchteschäden etc„ welche dazu führen, dass langlebige Großbauprojekte in Holz einen extrem hohen baulichen Qualitätsstandard in der Errichtung sowie im Unterhalt bedingen. Ein massiv errichtetes Gebäude ist hierbei deutlich unproblematischer zu betreiben und in der Summe in Langlebigkeit und den hierfür entstehenden Kosten der Holzrahmenbauweise überlegen. Die klassischen Vorteile der Holzrahmenbauweise, z. B. die aufgrund des hohen Vorfertigungsgrades verkürzte witterungsbeeinflusste Errichtungszeit vor Ort oder die Möglichkeit, das Gebäude je nach Nutzungsbedarf demontieren und an einem anderen Standort erneut errichten zu können, werden bei einem derartigen Verwaltungsstandort nicht benötigt.

Zu 8.:

Bereits im Rahmen des Konjunkturpaketes II wurden die politischen Gremien mit der Os 12385/09 vom 9. Febr. 2009 auf die Sanierungsnotwendigkeit des Rathauses-Neubau umfassend informiert.

Zu 9.:

Die vorhandenen asbesthaltigen Baustoffe sind im Asbestkataster der Liegenschaft verzeichnet. Es werden regelmäßige Proben zur Überprüfung der Raumluft vorgenommen, welche die Schadstofffreiheit nachweisen. In 2018 wurde aufgrund der starken Zuglufterscheinungen im Bereich der Heizkörpernischen ein Gutachten über den Zustand der Fassadenelemente beauftragt. Im Ergebnis wurde empfohlen die Bereiche entsprechend der Asbestrichtlinie zu überbauen, um damit sowohl die Zuglufterscheinung zu vermeiden als auch zusätzlichen Schutz vor Faseraustrag zu gewährleisten. Die Arbeiten wurden umgehend ausgeführt und abgeschlossen. Im Anschluss wurden Erfolgskontrollmessungen durchgeführt, welche ohne Beanstandung waren. Das Gewerbeaufsichtsamt war diesbezüglich ebenfalls eingebunden.

Zu 10.:

Siehe Antwort zu Frage Nr. 9.

Sanierung

Zu 1.:

Derzeit wird davon ausgegangen, dass die Räume im Rathaus-Altbau von der Sanierung des Neubaus nicht betroffen sind. Sollte die Sanierung des Neubaus angrenzende Räume im Altbau beeinträchtigen, wird die Verwaltung frühzeitig informieren und Lösungen anbieten. Hierbei ist von Vorteil, dass Rathaus-Alt- und Neubau nur wenige bauliche Berührungspunkte haben und die dem Neubau zugewandte Fassade des Altbaus zu einem Großteil von Verkehrswegen belegt wird.

Zu 2.:

Es wird auf Os 19-11958 Abschnitt 2.1 verwiesen. Die Sanierungsbedarfe sind so weitreichend, dass diese nur bei vollständigem Leerzug des Gebäudes realisiert werden können. Da die vollständige Anlagentechnik des Gebäudes erneuert werden muss, ist eine Teilnutzung des Gebäudes und daraus resultierend ein teilweiser Weiterbetrieb der vorhandenen technischen Infrastruktur während der Sanierung ausgeschlossen. Aufgrund der statischen Struktur des Rathaus-Neubaus wird zudem die Schallübertragung der Bautätigkeiten innerhalb der Gebäudekubatur nicht zu verhindern sein. Die daraus resultierende Lärmbelästigung innerhalb des Gebäudes während der Sanierung lässt ebenfalls keine Teilnutzung des Gebäudes zu.

An- bzw. Abmietung

Zu 1.:

Nach § 544 BGB kann ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von über 30 Jahren nach Ablauf von 30 Jahren außerordentlich gekündigt werden. Der Zeitraum von 30 Jahren ist mithin der rechtlich verbindlich maximale Zeitraum für ein Mietverhältnis. Die lange Laufzeit bedeutet für beide Vertragsparteien Planungssicherheit und ist auch ein entscheidender Faktor für den Investor bei der Kalkulation der Miete.

Zu 2.:

Nach Abschluss des Umzugs der Mitarbeiter kann mit der Sanierung des Rathaus-Neubaus voraussichtlich im laufe des Jahres 2023 begonnen werden. Die Dauer der Sanierungsmaßnahmen kann erst nach Vorliegen der Voruntersuchungen sowie einem darauf aufbauenden, detaillierteren Planungsfortschritt benannt werden.

Zu 3.:

Es geht bei der Anmietung nicht nur darum, einen Ausweichstandort für den Sanierungszeitraum des Rathaus-Neubaus zu erlangen, sondern es soll eine grundsätzliche Neuordnung und Konzentration auf wenige Liegenschaften erzielt werden (vgl. 2.2. der öffentlichen Vorlage). Aus diesem Grund ist die Anmietung des gesamten Gebäudes aus Sicht der Verwaltung sinnvoll, um leistungsfähiger und bürgerfreundlicher agieren zu können.

Zu 4.:

In dem Büromarktbericht von 2019 ist ausgeführt, dass die angesprochenen Leerstände auf knapp 70 Objekte verteilt sind. Vorhandene Büroleerstände sind mithin in diversen Immobilien im Stadtgebiet verstreut. Anmietungen von vielen kleinen Bürostandorten würden die Streuung von Verwaltungsstandorten und Verwaltungsdienstleistungen nochmals verstärken, was aus Sicht der Verwaltung vermieden werden sollte.

Zu 5. und zu 6.:

Es geht bei der Überlegung zur Anmietung des BC III weniger um den Verkauf eigener Liegenschaften, sondern vielmehr um die Aufgabe dezentral angemieteter Büroobjekte.

Zu 7.:

Viele Aufgaben, Dienste und Infrastrukturen erzeugen einen umso höheren Aufwand je Arbeitsplatz, desto dezentraler die Standorte sind:

Die Verwaltungsdigitalisierung erleichtert mit elektronischer Aktenhaltung und der Möglichkeit von Videotelefonie perspektivisch die Arbeit in ortsverteilten Teams. Andererseits steigt der finanzielle Aufwand für die Anbindung der Arbeitsplätze an das städtische Datennetz mit der Anzahl der Liegenschaften. Die Digitale Entwicklung erfordert, dass die Verwaltungsarbeitsplätze über leistungsfähige Datennetze verfügen. DSL-Anschlüsse reichen dabei allenfalls für Heimarbeitsplätze oder mit Einschränkungen für Kleinstliegenschaften mit 2-3 Anwendern aus. Bei mehr Arbeitsplätzen in einer Liegenschaft ist eine Anbindung mittels gemieteter Glasfasern an einen städtischen Datennetzknoten erforderlich. Die Kosten für die Erstellung und die Unterhaltung der Datennetze ist stark abhängig von der Anzahl der Liegenschaften. Bei vielen kleinen Liegenschaften steigen die Aufwende pro Arbeitsplatz erheblich an.

Kosten (nicht öffentlich)

Zu 1.:

xxx

Zu 2.:

xxx

Zu 3.:

xxx

Zu 4.:

xxx

Zu 5.:

xxx

B-Plan/andere Mieter

Zu 1.:

Nach verwaltungsinterner Erörterung, insbesondere der Durchführung einer Vergleichsberechnung, ist im August 2019 entschieden worden, dem Rat vorzuschlagen, dass das BC III angemietet werden soll.

Zu 2.:

Die Verwaltung geht davon aus, dass es weitere Interessenten gibt. Einzelheiten zu etwaigen Verhandlungen der Volksbank mit anderen Interessenten sind der Verwaltung nicht bekannt.

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